[부동산 노트] 세금과 중개수수료, 건강보험료 등 비용 발생 고려해야
Case 1 | 김영희 씨의 상가 투자
60세 은퇴자인 김영희(가명) 씨는 퇴직금 3억 원으로 서울 근교 역세권 상가를 매입했다. 월세 150만 원으로 연 6% 수익률을 기대했지만, 2년 후 임차인이 떠나며 6개월간 공실이 발생했다. 결국 관리비와 세금을 감당하며 손실을 보았다. 이 사례는 상가 투자의 높은 수익 가능성과 공실 위험을 동시에 보여준다.
Case 2 | 박철수 씨의 오피스텔 투자
58세 박철수(가명) 씨는 퇴직금 일부인 1억 8000만 원으로 수도권 신도시의 신축 오피스텔을 매입했다. 월세 80만 원으로 연 5.3% 수익률을 기록하며, 소액 투자로 안정적인 수익을 내고 있다. 관리 업체에 위탁해 운영 부담도 덜었다. 역세권 등 입지의 중요성도 반드시 챙겨야 한다는 투자의 원칙을 보여주는 사례다.
Case 3 | 이순자 씨의 상가주택 리모델링
62세 이순자(가명) 씨는 4억 원으로 지방 도시의 낡은 상가주택을 매입하고 5000만 원을 들여 리모델링했다. 1층 상가 월세 100만 원, 2~3층 주거 월세 120만 원으로 총 220만 원을 벌며 연 6.6% 수익률을 달성했다. 하지만 거주지와 멀어 자주 가지 못하고 인근 다른 상가들이 점점 비면서 불안하기만 하다.
인구 고령화가 가속화되며 100세 시대라는 말이 낯설지 않다. 문제는 직장의 은퇴 시기도 점점 빨라지면 빨라졌지 늦춰지지 않는다는 데 있다. 따라서 시니어들은 은퇴 이후의 생활비 마련 등 노후 준비를 고민한다.
이 고민의 한복판에 우리 국민의 영원한 로망과 꿈이자 첫 번째 행동강령인 부동산 투자가 있다. 특히 매달 월세라는 임대소득이 들어오는 수익형 부동산에 관심이 증가하고 있다. 앞서 본 사례처럼 다양한 금액대로 여러 수익형 부동산에 투자해보지만, 마음 편하게 월세 받는 것이 만만치 않다. 공실 위험과 예상치 못한 비용 발생, 매매 가격 하락 등 노후의 마지막 버팀목인 부동산 자산, 수익형 부동산을 둘러싼 걱정을 하나씩 살펴보자.
수익형 부동산에 관심이 생겼다면
시니어들이 수익형 부동산에 투자하는 이유는 몇 가지로 정리할 수 있다. 첫째는 고령화의 가속이다. 우리나라는 초고령사회(65세 인구가 전체 인구의 20% 이상)에 진입했다. 사회생활을 해온 만큼의 기간을 은퇴 이후 별도 수입 없이 생활해야 하는 상황에서 부담이 클 수밖에 없다.
두 번째는 공적연금을 향한 불신이다. 수십 년을 납부한 국민연금의 기대치가 점점 낮아지고 있고, 내가 납부한 금액이라도 받을 수 있을까 하는 불안이 있다. 연금 개혁이 오랫동안 이슈였지만 만족할 만한 해결책은 나오지 않았다. 세 번째 이유는 은퇴 이후 소득원의 단절이다. 많든 적든 매월 고정으로 받던 월급이 중단되면 심리적인 불안감이 극도로 커진다. 당장 고정수익을 만드는 방법은 수익형 부동산이라는 인식이 팽배해 있다. 아울러 ‘주변에 수익형 부동산에 투자해서 성공했다’는 얘기밖에 들리지 않는 듯한 정보의 곡해(曲解)도 한몫한다.
지난해 상업용 부동산 시장은…
얼마 전 발표한 KB금융지주 경영연구소의 보고서 내용을 참조해서 2024년 상업용 부동산 시장의 흐름을 파악해보면 일반적으로 상업용 부동산은 주 용도가 업무시설, 근린생활시설, 판매시설, 숙박시설, 창고시설을 묶어서 표현한다. 지난해 상업용 부동산 시장은 기준금리 인하와 경기 회복으로 투자 여건이 좋아질 것으로 예상했지만, 다양한 변수가 발생하면서 좋은 흐름을 이어가지 못했다. 미국을 비롯한 전 세계적인 인플레이션 부담감과 가계부채의 위험 경고가 커지면서 당초 예상보다 기준금리 인하가 늦고 소폭만 인하됐다. 이에 따라 상업용 부동산 거래가 많지 않았고 투자자들의 투자 심리도 개선되지 않았다.
국토교통부의 실거래 자료 분석을 살펴보면 2024년 전국 상업용 부동산 거래량은 2023년 5.2만 건 대비 약 11.6% 감소한 4.6만 건으로 나타났다. 이는 2021년 9.6만 건으로 고점을 기록한 이후 3년 연속 거래량이 감소한 것으로, 연간 거래량이 5만 건 이하로 줄어든 경우는 2008년 이후 16년 만이다. 그만큼 상업용 부동산 시장의 분위기가 냉랭했다는 것을 엿볼 수 있다. 지역별로 보면 수도권 거래량은 2023년과 같은 2.5만 건 수준을 유지했지만 5개 광역시와 기타 지방의 거래량은 전년 대비 각각 1.2%, 31.1% 줄었다.
평균 매매가격 역시 하락세가 이어졌다. 2024년 상업용 부동산 평균 매매가격은 전년 대비 수도권이 0.9%, 비수도권이 8.3% 하락한 반면, 전국 평균 매매가격은 0.4% 상승했다. 이는 상대적으로 가격이 높은 수도권 거래 비중이 많이 증가했기 때문이다. 비수도권 거래 침체가 심화되면서 전체 거래에서 수도권이 차지하는 비중은 2023년 48.6%에서 2024년 54.9%로 많이 증가했다.
수익형 부동산 투자 전략은 이렇게
우선 일반적으로 얘기하는 수익형 부동산은 크게 네 가지로 나눌 수 있다. 상가, 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택이다. 물론 꼬마빌딩이나 아파트를 임대 목적으로 투자할 수 있지만, 초기 투자 금액이 크기 때문에 추후 별도로 살펴보겠다. 수익형 부동산은 유형별로 투자 금액, 관리 난이도, 수익률 등에 차이가 있어 자신의 자금 상황과 목표에 맞는 선택이 필요하다. 상가는 주로 상업 지역에 위치하며, 임차인에게서 월세를 받는 구조다. 당연히 해당 상가의 입지가 좋으면 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 공실 위험이 크고 초기 투자 비용이 높다는 단점이 있다. 유동 인구가 많은 역세권이나 오피스 밀집 지역이 투자가치가 높다고 할 수 있다.
소상공인시장진흥공단에서 운영하는 ‘빅데이터 플랫폼 소상공인 365 (bigdata.sbiz.or.kr)’를 방문하면 지역별 핫플레이스와 업종별 매출액, 유동 인구, 성장 상권 등 다양한 상권 분석 자료와 통계를 화면으로 볼 수 있다.
오피스텔은 주거와 업무 겸용으로 활용하며, 소형 평수는 1~2인 가구를 대상으로 임대할 수 있다. 관리 부담이 적고 공실 위험이 가장 낮은 편이며 수익률이 안정적이지만, 지역별 수요 차이가 크다. 다만 가격 상승 측면의 기대가 높지 않고 때에 따라 주택 수에 포함될 수 있으니 운용 전략을 꼼꼼하게 세워서 판단해야 한다. KB금융지주 경영연구소의 분석에 의하면 오피스텔 시장은 최근 거래가 늘고 가격 하락세도 둔화되고 있지만, 불확실성이 여전히 높아 본격적인 회복세 진입은 쉽지 않아 보인다. 소형 아파트 투자의 대안으로 떠오르고 있는 중·대형 오피스텔은 전체적인 아파트 시장의 가격과 연동해서 움직이기 때문에, 투자 고려 물건 인근 아파트 단지의 최근 동향도 면밀히 살펴보는 것이 좋다. 소형 오피스텔은 임대 수요 증가와 월세 상승으로 수익률이 높아지면 매수세가 살아날 가능성이 높다. 2024년 초소형 전용면적 30㎡ 이하 오피스텔과 소형 전용면적 30~40㎡ 오피스텔 수익률은 5%를 상회해 다른 수익형 부동산의 임대수익률보다 높은 편이다. 매매거래량 역시 초소형 오피스텔과 소형 오피스텔은 2024년 들어 과거 10년 평균의 85% 이상을 회복했다. 따라서 2025년 오피스텔 시장은 관망세가 지속되는 가운데 임대수익 목적의 투자 수요를 중심으로 제한적인 회복세를 보일 것으로 전망한다.
다세대주택은 여러 세대가 독립적으로 거주하는 공동주택으로, 월세 수익이 꾸준히 발생한다. 하지만 건물 노후화와 세입자 관리 부담이 단점이다. 다만 재개발 지역 물건이라면 향후 개발 가치 상승으로 가격 상승까지 노릴 수 있지만, 낡은 주거 환경으로 월세 수입이 높지는 않다. 다가구주택은 한 건물에 여러 가구가 입주하지만, 소유자가 단일한 경우다. 상가주택 형태로도 활용한다. 임대 관리가 어렵고, 재개발 지역의 경우 철거되고 아파트로 신축해도 단독주택에 해당하기 때문에 아파트 분양권이 한 장밖에 나오지 않는다. 장기적인 월세 수입을 목적으로 한다면 가급적 재개발 지역은 피하는 게 좋다.
다각도로 임대수익률 분석·계산해야
시니어들이 수익형 부동산에 투자하는 이유는 명확하다. 추후 되팔아서 가격 상승을 통한 자본소득을 얻기보다는, 매월 안정적이고 고정적인 월세를 받는 것이 최우선 목적이다. 그렇다고 수익형 부동산의 수익률을 단순히 월세만 고려하면 안 된다. 매수할 때부터 발생하는 각종 비용과 매매가격 상승까지 고려하는 것이 좋다. 시니어는 최소 정기예금(약 3%)의 1.5배 이상인 4.5~5% 수익률을 목표로 삼는 것이 좋다.
임대수익률을 계산하려면 ‘임대료에서 대출 관련 이자를 뺀 금액’에서 ‘매매가에서 보증금과 대출금을 뺀 금액’으로 나누면 된다. 여기서 유의해야 할 것은 이렇게 산출한 수익을 고스란히 가져가는 것이 아니라는 점이다. 재산세와 매수 시 취득세(오피스텔, 상가 등 매수가의 4.6%) 등의 세금과 중개수수료, 건강보험료 인상 등의 다양한 비용 발생을 고려해야 한다. 따라서 최소한 4.5% 이상의 임대수익률이 투자의 기준 수익률이라고 보면 된다. 또한 이러한 임대수익률보다 더 중요한 점이 바로 공실 위험이다. 무조건 공실을 만들지 않겠다는 목표 설정 후에 투자해야 한다. 몇 개월이라도 공실이 발생하는 순간 목표 임대수익률은 완전히 깨지기 때문이다. 수익형 부동산 투자를 통한 시니어의 노후 준비는 챙길 것도 많고 확인 및 판단의 위험도 크다. 하지만 연금 등의 금융소득 외에 노후 준비가 꼭 필요한 대한민국 시니어라면 도전해보자. 부담 없는 가격대에서 시작해 점차 상급지로 갈아타는 전략도 좋겠다.
서기수 서경대학교 금융정보공학과 교수bravo@etoday.co.kr
<원문출처>
브라보마이라이프 https://bravo.etoday.co.kr/view/atc_view/16276
