서경대학교

최근 반도체 초슈퍼 싸이클에 따른 수출 호황과 증시 활황으로 시중 유동성이 빠르게 늘면서, 자금이 다시 부동산 시장으로 유입되는 흐름이 나타나고 있다. 이에 정부는 다음달  보유세 와 양도소득세를 강화하는 방안등의 세제 개편안을 예고하며 시장 안정화에 나섰다. 정책의 핵심은 부동산 기대수익률을 낮춰 투기 수요를 억제하는 데 있다. 이재명 대통령은 “보유세가 대체로 낮다”며 선진국 수준의 보유 부담을 강조했고, 김용범 정책실장 역시 “투자성 보유의 비용을 정상화해야 한다”고 밝혔다. 이르면 내년부터 다주택자와 초고가 주택 보유자를 중심으로 세 부담이 확대될 전망이다.

이번 개정안에서 가장 유력하게 거론되는 카드가 ‘공정시장가액비율’ 상향이다. 국회 법 개정없이 정부가 시행령 개정만으로 즉시 조정할 수 있기 때문이다. 현재 60%인 비율을 80% 이상으로 높일 경우, 세율을 건드리지 않고도  다주택자나 고가 주택 보유자 세 부담이 전년 대비 1.2~1.3배 이상 증가할 수 있기 때문이다.

양도세 장기보유특별공제의 실거주 중심 재편도 유력하게 검토되고 있다. 지금까지 보유 기간(최대 40%)과 거주 기간(최대 40%)를 합쳐 최대 80%를 공제 받을 수 있었다.  앞으로는 거주하지 않는 기간에 대해서는 공제 혜택을 줄이거나 폐지하겠다는 것이다.  ‘장기 보유’가 아닌 ‘장기 거주’ 특별공제로 전환해 실제 실거주에게만 감면 혜택을 주겠다는 것이다 . 다만 장특공 개편은 법 개정이 필요한 사항이니만큼 국회 통과 여부가 변수다.

문제는 이러한 정책이 시장에서 어떻게 작동하느냐다. 우선 예상되는 부작용으로 ‘똘똘한 한 채’ 쏠림 심화다. 세 부담이 커질수록 투자자는 외곽이나 지방 주택부터 팔고, 상대적으로 가격 경쟁력이 높은 서울 선호지역 ‘똘똘한 한 채’로 돌아서면서, 서울과 지방 간 자산 격차가 더욱 커져 양극화를 심화시키기 때문이다.

집주인의 세금 부담이 세입자 부담으로  전가되는 경우다. 세금 인상은 반드시 비용 전가라는 부작용을 동반하기 때문이다. 보유세 인상은 결국 비용 상승으로 이어지고, 이는 임대료에 반영될 가능성이 크다. 예를들어 연간 세 부담이 300만 원 증가할 경우 월세로 환산하면 약 25만 원 수준으로, 임차인의 주거비 부담을 직접적으로 높일 수 있다.

‘매물 잠김’ 현상도 우려된다. 보유세가 무서워 팔고 싶어도 양도세 부담이 여전하다면 매각 대신 보유를 선택하거나 증여로 우회하는 사례가 늘어날 수 있다. 이 경우 시장에 매물이 충분히 공급되지 않아 가격 안정 효과가 제한될 가능성이 크다.

전세 시장 역시 영향을 받을 수 있다. 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 집주인이 실거주를 선택할 경우, 전세 물량이 줄어들 수 있다. 이는 전세 가격 상승과 함께 월세 전환을 가속화하는 요인으로 작용할 수 있다.

1주택 실수요자에 대한 부담도 간과하기 어렵다. 특히 초고가 주택에 거주하는 1주택자나 은퇴 후 소득이 없는 고령층에게 급격한 보유세 인상은 현금흐름 측면에서 상당한 부담이 될 수 있다.

정책 효과를 높이기 위해서는 부작용을 최소화하는 정교한 설계가 필요하다. 무엇보다 ‘출구’ 전략 마련이 중요하다. 선진국의 사례처럼 보유세를 높이는 만큼 취득세와 양도세 등 거래세는 과감히 낮춰야  한다. 특히 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 방안도 검토할 필요가 있다.

둘째, 공급 대책의 실효성을 높여야 한다. 세금만으로 집값을 안정시키는 데에는 한계가 있다는 점은 이미 여러 차례 확인됐다. 중산층이 수용할 수 있는 고품질 공공임대주택 확대와 도심 재건축·재개발 활성화를 통해 실질적인 주택 공급을 늘려야 한다.

마지막으로 실수요자 보호 장치를 정교하게 설계해야 한다. 직장 이동, 자녀 교육, 상속, 질병 등 불가피한 사유로 거주하지 못하는 비거주 1주택자에 대해서는 예외 규정을 명확히 해 선의의 피해를 최소화할 필요가 있다.

부동산 정책은 단순한 세율 조정이 아니라 경제 주체의 행동을 바꾸는 것이다. 이번 개편이 시장 안정으로 이어질려면, 부작용을 최소화 하는 정책 설계의 정교함에 달려 있다.

<원문출처>

폴리뉴스 https://www.polinews.co.kr/news/articleView.html?idxno=735320(새 창 열림)