서경대학교

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 “고가 주택 보유자에 대한 세 부담이 커지면 매물이 나올 것”이라며 보유세 강화 가능성을 시사했다. 하지만 국내 보유세 과세 방식이 이미 선진국 수준이라는 반론도 제기된다.

구 부총리는 16일(현지시간) 워싱턴DC 국제통화기금(IMF) 본부에서 열린 기자 간담회에서 “미국처럼 재산세를 1% 매긴다면 50억 원짜리 주택 보유자는 매년 5000만 원을 내야 한다”며 “연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것”이라고 말했다. 이어 “고가의 집을 보유하는 데 부담이 크면 자연스럽게 매도세가 나오고, 부동산 시장 유동성에도 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

그러나 전문가들은 정부의 인식이 단편적이라고 지적한다. 표면적으로 한국의 보유세 실효세율은 0.1%대 수준으로 미국(평균 1%)보다 낮지만, 과세 구조와 공제 체계가 달라 실제 체감 부담은 더 높을 수 있다는 주장이다.

미국 카네기멜론대학에서 경영학석사, 프랑스 ESG Management School (Ecole Supérieure Gestion)에서 경영학박사 학위를 취득한 미국연방세무사이자 미국 세법 전문가인 조정근 서경대 교수는 지난 2020년 땅집고와 나눈 인터뷰에서 “미국처럼 지방세만 존재하는 나라와, 종합부동산세와 재산세가 중첩된 한국을 단순 비교하는 것은 오류”라고 짚었다. 구 장관의 발언이 알려지자 갑자기 5년전 기사를 읽는 독자들이 급증했다. 이에 따라 당시 기사를 다시 소개한다.

미국 납세자는 재산세 납부액을 연방소득세 신고 시 부부합산 연간 1만달러까지 소득공제받을 수 있어서 결국 소득세의 일부를 재산세로 대체하는 구조로 실질 부담은 한국보다 가볍다는 것이다. 또한 그는 “미국처럼 지방세만 존재하는 나라와, 종합부동산세와 재산세가 중첩된 한국을 단순 비교하는 것은 오류”라고 짚었다.

미국은 보유세 비율이 높은 대신 거래세 부담도 낮다. 조 교수는 “미국에서는 주택 취득 시 별도의 취득세가 없고, 뉴욕시만 100만달러 이상 고가 주택에 ‘맨션택스(Mansion Tax)’로 1~2.5%를 부과한다”며 “소유권 이전등기 시 필요한 행정 수수료는 100~300달러 수준”이라고 했다.

양도소득세도 차이가 크다. 우리나라는 다주택자의 양도차익에 최대 85%까지 세율을 매기지만, 미국은 1년 이상 보유한 자산에 대해 15~20%의 장기보유세율을 적용한다.

당시 조 교수는 공시가격 인상으로 보유세 부담을 높이는 한국식 과세 구조의 문제점도 지적했다.

정부는 ‘공시가격 현실화’를 명분으로 시세 상승률을 웃도는 속도로 매년 공시가격을 올리고 있다. 올해 공동주택 기준 공시가격 현실화율은 69%, 종부세 공정비율은 1주택자 기준 60%다. 단순 계산만으로도 과표가 시세의 41%(시세×0.69×0.60)에 불과하다. 공정비율을 다시 80%로 복귀시키고 현실화율을 높일 경우, 보유세 부담은 대폭 늘어날 수 있다.

반면 미국은 주택 취득가를 기준으로 한 ‘세무상 과세표준(Adjusted Tax Basis)’을 활용한다. 주택 취득가에 중개수수료·등기비용 등을 더한 금액을 기준으로, 지방정부 소속 감정평가사가 매년 산정한 감정가를 반영하되 변동폭을 제한한다. 예컨대 캘리포니아주는 1978년 이후 매년 감정가격을 전년 대비 2% 이상 올릴 수 없도록 규제한다.

조 교수는 “한국의 보유세는 미실현 이익에 대한 과세 성격이 강하다”며 “자산가치가 상승했다는 이유만으로 세금 부담이 늘어나면, 소득이 적은 고령층 중심으로 조세 저항이 심화될 수 있다”고 했다. 이어 “보유세가 오르면 ‘집을 사지 말라’는 신호로 해석돼 거래 위축 등 부작용도 커질 수 있다”고 했다.

<원문출처>

조선일보 https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/10/21/2025102101145.html