임성은 서경대 공공인재학부 교수 칼럼:[임성은의 정책과 혁신] 〈40〉양도세보다 임대소득세, 과세 원칙에 답이 있다
이른바 ‘장특공’ 논란이 거세다. 장기보유특별공제의 줄임말로, 주택을 매도할 때 부과되는 양도소득세를 장기간 보유자에게 감면해 주는 제도다. 최근 이 제도를 축소하거나 폐지하려는 움직임이 정책 논쟁의 중심에 서 있다.
장특공을 개정하려는 목적은 장기보유 혜택 자체를 없애는 데 있다기보다, 투기 목적의 주택 거래를 억제하고 매물을 유도하는 데 있다. 문제는 이러한 수단이 과연 정책 목표에 부합하는지, 그리고 실질적인 효과를 거둘 수 있는지에 있다.
우선 정책 효과 측면에서 한계가 분명하다. 장기보유특별공제를 폐지하더라도 양도소득세는 주택을 실제로 매각하는 시점에 부과된다. 주택을 계속 보유하는 한 세 부담은 현실화되지 않는다. 결국 보유자는 매각을 미루는 방식으로 대응할 가능성이 크며, 정책이 의도한 매물 유도 효과는 제한될 수밖에 없다. 더욱이 국민들은 그동안 반복되어 온 부동산 정책 변화를 경험해 왔다. 시간이 지나면 정책이 다시 수정되거나 완화될 수 있다는 기대가 존재한다. 이러한 환경에서는 ‘버티기’가 하나의 합리적 선택으로 작용할 수 있고, 그 결과 정책 효과는 더욱 약화될 가능성이 크다.
단기 투기 거래를 억제하기 위한 장치는 이미 상당 부분 도입되어 있다. 반면 장기보유는 그동안 정책적으로 권장되어 온 영역이다. 그럼에도 여기에까지 규제를 확대하려는 것은 정책 일관성 측면에서 의문을 낳는다. 특히 1주택자의 경우에도, 주택을 임대하고 본인은 전·월세로 거주하는 사례가 적지 않다. 이러한 현실을 고려하지 않은 채 장기보유 혜택을 축소할 경우 시장의 반발과 부작용이 발생할 가능성이 크다. 전·월세 물량을 안정적으로 확보하기 위해서는 일정 수준의 임대 유인을 인정할 필요도 있다.
투기 목적이나 비거주 보유를 규제하려면, 오히려 임대소득에 대한 과세를 강화하는 것이 보다 직접적이고 타당한 수단일 수 있다. 갱신청구권 유지 조건부로 장특공을 유지할 경우 전월세 가격 안정에도 기여할 수 있다. 임대소득세는 이미 세법은 물론 월세 세액공제와 확정일자 전산화로 제도적 기반이 마련되어 있음에도 여전히 유보상태에 있다. 그 이유는 크게 세 가지로 요약된다. 첫째, 전세의 경우 현금 흐름상 소득이 명확하지 않다는 점, 둘째, 과세가 임대료 상승으로 전가될 수 있다는 우려, 셋째이자 공통적으로 통용되는 주택 보유 계층의 기득권 저항이다. 그럼에도 임대소득세는 ‘소득이 있는 곳에 과세한다’는 조세 원칙에 부합한다는 점에서 정책적 정당성을 갖는다. 불평등 해소와 매물 유도에도 효과적이다. 임대소득세를 부담하지 않으려면 임대를 하지 않고 실거주를 선택하거나, 보유 주택 수를 줄이면 된다. 또 임대사업자 등록을 통해 일정한 세제 혜택을 받는 방식도 존재한다.
무엇보다 고질적 문제는 정책의 내용 이전에, 그것이 입안되고 공론화되는 과정이다. 전문가들조차 쉽게 납득하기 어려운 정책이 충분한 논의 없이 제시되고, 정책 신호로 확산되는 구조는 시장의 신뢰를 약화시킨다. 반복된 문제 제기에도 공론화 과정이 부족하다는 점은 정책의 지속 가능성을 더욱 떨어뜨린다.
결국 해법은 분명하다. 정책은 투명하고 예측 가능해야 하며, 전문가와 시장 참여자의 충분한 논의를 거쳐야 한다. 공청회와 언론을 통한 공론화 과정을 통해 국민적 공감과 설득을 확보하는 방법도 보편화되어 있다. 이 과정을 거치지 않으면 의도한 효과를 거두기 어렵고, 시행도 하기 전 좌초될 수 있다. 장기보유특별공제 논란은 단순한 세제 문제를 넘어, 정책의 방향성과 신뢰의 문제를 다시 묻고 있다.
임성은 서경대 공공인재학부 교수·전 서울기술연구원장
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